梦回之苟在深圳做房东 第800节

中心服务区要建办公写字楼及会展中心30层、孵化大楼30层。

我们三家承建这些项目没有一点问题，而且这些项目好像是跟我们量身定做的一样。”谢文说道。

“老板，这个益阳高新区总部大厦，怎么只有建筑面积？资料上说建筑面积约10万平方米，但是高度如何，功能如何，招商文件上面并没有详细的说明。”肖明说。

“这个项目，应该是他们想搞，但还没有最后确定。估计他们是在等招商的情况，看看招商的资金够不够，这栋大楼应该是可有可无。”杨大佬分析说。

“各位老板，还有一件事想必你们都发现了吧？”江小雅说道。

“小雅你是说资金吧？”谢文问道。

“是啊，大家都应该看到了。总投资三十亿，自筹六亿，招商引资二十一亿，还有三亿呢？既不是自筹，也不是招商，那这三亿资金的空缺是什么意思？”江小雅问道。

“是不是与总部大厦有关？他只是提了一个设想，就是十万平方米的建筑面积，再没有任何的说明。

我们是不是可以这样理解，如果能筹到三亿，就重新规划总部大厦，如果筹不到，就取销该项目。

杨大哥不是说了吗？这项目可有可无，伏笔而己。他们在钓鱼呢，有人上钩固然好，没有就拉倒，又不是民生工程，非做不可。”谢文分析道。

“嗯，有这可能，这么多项目，只有这一项语嫣不详。”肖明也说道。

“至于五星级生态酒店，说是东部产业园核心区即将启动“八大”标志性工程之一，那这一次是肯定要建的。

另外，项目投资预算总投资是30亿元。两位大哥，你们觉得这个预算靠不靠谱？”谢文转头问杨大佬和王实。

“谢兄弟，你觉得这个预算是偏大还是偏小呢？”王实反问道。

“三十亿能够投资这么多项目吗？”谢文的语气充满了怀疑。

“兄弟，这件事情你不要怀疑，三十亿说不定还花不完。”杨大佬对谢文说道。

“为什么？”谢文问杨大佬。

“谢兄弟，益阳只是内地的四线城市，没有进行过大规模的开发，既是劣势也是优势。”

杨大佬合上资料，喝了一口水，解释道。

“谢兄弟，我问你一个问题。”杨大佬放下茶杯，看着谢文。

“杨大哥，你说。”

谢文又习惯性的去口袋里掏烟，手放进口袋刚摸到烟，又想起江小雅开先怼人的话，手又缩了回去。

“想抽就抽吧，反正己经开通风机了，把房间也打开通气。”江小雅看了一眼谢文，语气很轻柔的说道。这么多人在，大家都得顾点面子不是。

“谢兄弟。”杨大佬伸手接过谢文的烟，“你现在也算是房地产行业的圈内人物了，那我问你，房地产开发有哪些成本？”杨大佬问谢文。

“杨大哥，在房地产行业，虽然我不如你们专业，但这个问题我还是知道的。

房地产开发成本，一是土地使用权出让金。

国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。这就是我们俗话说的参与竞拍拿地皮。

土地使用者支付土地出让金的估算，可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到。

也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。

“不错，还有呢？”杨大佬追问道。

“还有啊，房地产开发成本除了土地的征用外，还有拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费。

土地征用及拆迁补偿费包括土地征用、耕地占用税、劳动安置费和拆迁地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁房费用等。

前期工程费，包括规划、设计、可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、三通一平等费用。

建筑安装工程费指以出包方式向承包单位支付的建筑安装工程费用，以自营方式发生的建筑安装工程费用。

基础设施费包括建设道路、供水、供电、燃气等费用。

公共配套设施费用包括开发小区内不可有偿转让的公共配套设施发生的费用。”

谢文话一说完，杨大佬和王实笑了起来，显然很满意谢文的回答。

而江小雅，肖明和徐爱华三个人却非常惊讶的看着谢文，这还是他们第一次听到谢文对房地产市场的认识。

“不错，谢兄弟，你已经不是一个菜鸟了，而是房地产行业的一只老鸟了。”杨大佬笑着说道。

“杨大哥，你这句话，我能理解为你是在表扬我吗？”谢文也笑着说道。

谢文的办公室里，顿时响起一片笑声。

“谢兄弟，你刚才说了那么多成本，那每一个成本占比是多少？你应该也清楚吧？”杨大佬又问道。

“我也了解一点点。”谢文点点头，很谦虚的说道。

“谢兄弟，你了解的应该不是一点点，而是亿点点。”王实算是看出来了，自己这位小兄弟，平时完全是不显山不露水，扮猪吃老虎。

大家又笑了起来。

“那你说说看，房地产开发，有哪一些项目成本？每一个项目成本的百分比是多少。”

杨大佬认真起来，他决定好好的考究考究一下自己这个小兄弟，看他对房地产行业的认识到底有多深。

第1148章 算计谢文

谢文认真想了想，先在脑子里把思路捊了捋，开口说道。

“根据我的了解，目前，在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占30-50%，并有进一步上升的趋势。

成本里面还有一个大头，就是建筑安装的工程费用。

这个费用是指房屋建设过程中所发生的建筑工程费、设备购置费及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。

这个费用在整个成本构成中所占比例相对较大，从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。

第三就是市政公共设施费用，在房地产开发成本构成中，该项目所占比例也比较大，我国一般在10-20%左右。

还有管理费约占2%，除此之外，还有一个贷款利息。这个费用相对来说不稳定，不过这一点我没有。”谢文说道。

“你是大老板，流动资金最充裕的就是你，你当然没有，我和你王大哥可都有贷款利息。”杨大佬指了指王实和自己，说道。

“还有一个就是税费，税费包含两部份。

一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等。

另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。

包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，城市建设配套费、人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。

在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。”

“还有吗？”

杨大佬听着谢文侃侃而谈，也开始有些惊喜了，看来谢老弟在房地产开发方面是走心了，费了不少心思，不然的话不会了解的这么透彻。

“还有一些其他费用，主要指不能列入前七项的所有费用。

它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。”

“好。”杨大佬听完谢文的回答喜形于色，大声叫好之后，鼓起掌来，大家也都热烈的鼓掌。

“想不到啊，兄弟。你知道得居然比我还清楚，我看你平时对房地产开发不闻不问的，没想到你了解的这么透彻。”王实很感慨的说道。

“老板，你确实了不起，说句实在话，我对这些情况都不是很了解。”

肖明也很意外，原来以为老板的心思都在资本投资方面。现在看来，谢文在房地产投资方面下的功夫，确实不小。

徐爱华和江小雅也被谢文这一番操作弄得都有点宕机了，这还是他们认识的谢文吗？

本来以为在房地产建设与开发方面，他就是一个甩手老板，现在看来，当然不是，只不过是隐藏的很深罢了。

“杨大哥，说说你的理由，这三十亿为什么会还有多余。”

谢文无视了大家对他的表扬，继续问杨大佬。

他当然知道今天自己的举动，绝对会出乎大家的意料。该出手时就出手，自己当然也想在众人面前露一手，让大家知道自己并不是一无所知。

在房地产这一块，原来自己也确确实实不太了解，这一年来在这方面下过不少苦功。作为老板，对自己所从事的行业不了解，那怎么能行呢？

“我认为这三十亿不一定能花得完，是有依据的。”杨大佬略停顿了一下，开口说道。

“第一，是益阳的地价比较便宜。你也知道，我们搞房地产开发的，地价是成本里面的大头之一。

由于是政府项目，几乎是没有地价，政府只需要补偿一些拆迁费或者土地征收款就行了。

第二点，是建筑材料相对便宜。内地的水泥和钢材甚至是装修材料的价格都要低许多。

第三就是人工费用也比较便宜。”杨大佬一项一项的算帐。

“大哥说得不错，他们有三个合作方案，你们认为选择那一个合适一点？”谢文又说道。

“这个方案里面列举了三种模式。我们依次来探讨一下。”杨大佬说道。

于是众人又把资料往前翻，找到了这三个模式，看了起来。

“模式一：项目方独资建设项目，益阳高新区在供地价格、税收、工程报建等方面给予优惠。

这个模式很简单，就是所有的主动权都在我们手里。由我们按照他们的实际投资进行施工。建设完成以后，再卖给他们。

本来这种模式是最好的，尤其是在地价税收还给予了优惠，成本不是很高。”

“杨大哥，他们给我们降低成本，我们的售价也低，实际上他们也是给自己优惠，跟我们没有多大的关系，羊毛出在羊身上，这是一个障眼法，只是说的好听而已。”徐爱华说道。

“弟妹说的不错，确实是这样。但是这种模式跟我们平时搞房地产建设没有什么差别，我们也喜欢这么做。”

“问题是他们要引资二十一亿，也就是说，我们把房产项目建成以后，不一定拿得到钱。”江小雅也接着说道。

“对呀，这才是问题的关键，这个模式必须要有明确的还款方案。谢兄弟，你说呢？”王实说道。

“你们说的都没错，如果有明确的还款方案我也赞成选择模式一。”谢文表示赞同。

“我们再来看看模式二：项目方采取合资方式进行建设，益阳高新区所属益阳高新技术产业资产经营总公司及其子公司可出资参股。”杨大佬没有发表自己的意见，继续说道。

“这个模式就很明显了，我们出二十一个亿，政府出六个亿。按出资比例分配股份，然后把建成好的项目卖出去，或者是租赁出去。”江小雅说道。

“其实这个模式也不错，因为开发区的建设，他的目的主要是招商引资，将来这一部分房产肯定是要出售或者出租的。

但是问题在哪儿呢？就是如果招商引资失败，没有企业或者公司来的话，那这些房产就成了摆设，那就亏大了。”谢文说道。

“这一点他们的做法太聪明了，我们如果说为了把这些地产项目推出去的话，就必须要帮他们招商引资。”江小雅看了一眼谢文。

“你看我干什么？我明白，他们不就是想拖我们下水吗？让我们去帮他们招商引资，他们这是赤裸裸的设计我。

不但是帮他们招商引资，而且还要和我们一起赚钱。想法确实不错，他娘的真是个人才。”谢文没好气的说道。

看到谢文无奈的样子，大家都笑了起来，谁叫你是家乡人呢，不算计你算计谁？